De gemeente wordt als verhuurder veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan de huurder van een strandpaviljoen, vanwege het afsluiten van de duinpaden die toegang geven tot het strandpaviljoen.
Wat was er aan de hand?
Drie ondernemers huren sinds 2000 van de gemeente Den Haag een stuk grond op het Zuider-strand in Den Haag. Daarop exploiteren zij een strandpaviljoen met horecafunctie. De huur-overeenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd. Het strandpaviljoen is bereikbaar via het strand en via vier duinpaden die beginnen in de Haagse wijk Duindorp. Bezoekers benaderen het strandpaviljoen veelal via de duinpaden.
Vanaf de jaren negentig heeft de gemeente met een woningcorporatie plannen gemaakt voor de herontwikkeling van de wijk Duindorp. In het kader van de uitvoering van deze plannen is in 2006 sloop en nieuwbouw begonnen aan de straten die toegang geven tot de duinpaden waarlangs het strandpaviljoen van huurders bereikbaar is. Deze werkzaamheden hebben ertoe geleid dat twee van de duinpaden die tot het strandpaviljoen toegang gaven, tot eind 2009 afgesloten zijn geweest. De gemeente had als verhuurder nagelaten huurders hierover te informeren toen de huurovereenkomst in 2004 verlengd werd.
Huurders hebben zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een gebrek. De definitie in de wet is: "Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft." Uitgangspunt volgens de wet is aldus dat alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een gebrek vormen. De huurders stellen dat de gemeente in haar hoedanigheid van verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgen van verminderd genot van het gehuurde, in verband met de hiervoor genoemde ontwikkelingen. De huurders hebben daarbij gesteld dat de bezoekersaantallen en de omzet niet waren zoals verwacht had mogen worden. De huurders hebben huurprijsvermindering en schadevergoeding gevorderd.
Zowel de kantonrechter in eerste aanleg, als in hoger beroep het hof, hebben geoordeeld dat de gemeente inderdaad als verhuurder jegens huurders tekort was geschoten, en uit dien hoofde ten opzichte van huurders aansprakelijk is ter zake van huurvermindering en schadevergoeding. Ook de Hoge Raad komt tot dat oordeel.
Hoe kwam de rechter tot die beslissing?
De vraag die in rechte moest worden beantwoord was of de gemeente, met name door huurders niet in te lichten over de bouwwerkzaamheden die tijdens de duur van de in 2004 verlengde huurovereenkomst in het verschiet lagen, en door niet (voldoende) er voor te waken dat de stoornissen in het huurgenot als gevolg van die werkzaamheden tot een aanvaardbaar minimum beperkt zouden blijven, in haar verplichtingen als verhuurder jegens huurders tekort is geschoten.
De Hoge Raad is met het hof van oordeel dat de huurders bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van de (omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de gemeente betrokken was, en dat het genot dat de gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan de huurders diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden.
Hoge Raad 27 april 2012, www.rechtspraak.nl, LJN: BV7337
Uit dit arrest van de Hoge Raad volgt dat onder een "andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid" in het begrip "gebrek" als bedoeld in de wet, ook kan worden verstaan een slechte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde. De uitspraak is in die zin opmerkelijk te noemen omdat de duinpaden niet tot het gehuurde behoren, maar tot de omgeving van het gehuurde. Het begrip gebrek lijkt daarmee ruim te worden uitgelegd. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt echter wel dat tegenvallende bezoekersaantallen, omzet en winst als zodanig niet zien op het genot van het gehuurde en aldus niet een gebrek aan het gehuurde kunnen opleveren.
19 juli 2012