Hoe effectief is een contractueel beding dat er toe strekt de verhuurder in geval van faillissement van de huurder recht te geven op vergoeding van leegstandschade?
Uni-Invest B.V. heeft aan Info Opleiders B.V. een kantoorgebouw verhuurd. Drie en een half jaar voor het einde van de huurovereenkomst gaat Info Opleiders failliet. In geval van faillissement van de huurder biedt de Faillissementswet aan zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huur tussentijds te beëindigen. De curator heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt en heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen de eerst mogelijke datum, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
Uni-Invest stelt vast dat haar schade in verband met de tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst, naast een bedrag van ruim € 6.300 aan achterstallige huur en naast een aantal andere schadeposten, een bedrag van maar liefst € 625.000 bedraagt aan misgelopen huurtermijnen tot aan de oorspronkelijke datum van het einde van de huurovereenkomst (de zogenaamde leegstandschade).
Verhuurder en huurder zijn in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst met elkaar overeengekomen, dat de huurder gehouden is om aan verhuurder in geval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst als gevolg van faillissement alle schade, kosten en interesten te vergoeden. Voorts heeft Info Opleiders bij het aangaan van de huurovereenkomst als waarborg voor de juiste nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, een bankgarantie gesteld ten bedrage van ruim € 43.000 ten behoeve van Uni-Invest, hetgeen eveneens contractueel tussen partijen was overeengekomen in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst.
Enige tijd na de faillissementsdatum heeft Uni-Invest van de bank betaling gevorderd van het volledige bedrag onder de bankgarantie. De bank heeft vervolgens het onder de bankgarantie geclaimde bedrag aan Uni-Invest voldaan en de rekening van Info Opleiders belast voor het aan Uni-Invest uitgekeerde bedrag.
De curator van Info Opleiders vordert daarop in rechte terugbetaling door Uni-Invest van het bedrag dat door de bank ten laste van de boedel is gebracht, verminderd met het bedrag van € 6.300 aan huurachterstand, ten aanzien van welk bedrag de curator aansprakelijkheid van de boedel erkent. Ten aanzien van de door Uni-Invest gevorderde leegstandschade stelt de curator zich op het standpunt dat de voornoemde bepaling in de Faillissementswet, die de curator in staat stelt de huurovereenkomst in geval van faillissement tussentijds op te zeggen, er aan in de weg staat dat Uni-Invest onder de bankgarantie vergoeding van die schade kan vorderen.
De Hoge Raad heeft de curator hierin gelijk gegeven. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de betreffende bepaling in de Faillissementswet kan namelijk worden afgeleid dat deze bepaling berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij het voorkómen van het oplopen van de boedelschulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs.
Bij een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door de curator in geval van faillissement van de huurder, heeft een verhuurder dus het voordeel dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum (betreffende ten hoogste de drie maanden dat de huurovereenkomst nog doorloopt na datum faillissement gedurende de opzegtermijn) boedelschuld is (en aldus hoger is in rang in het faillissement). De Hoge Raad meent dat het niet de bedoeling van de wetgever is geweest om de verhuurder daarnaast ook nog een recht op vergoeding van leegstandschade te geven.
De Hoge Raad heeft in haar oordeel ook meegenomen de overweging in het eerdere zogenaamde "BabyXL arrest". Die overweging luidde dat de omstandigheid dat de verhuurder geen recht op schadevergoeding heeft bij een op de Faillissementswet gebaseerde tussentijdse beëindiging van de huur, niet in de weg staat aan de rechtsgeldigheid van een beding dat een recht op schadevergoeding verbindt, niet aan een op de Faillissementswet gebaseerde beëindiging van de huur, maar aan ontbinding van de huurovereenkomst ingevolge een beding in de huurovereenkomst dat daartoe de bevoegdheid verschaft onder meer in geval van faillissement van de huurder.
Hoge Raad, 14 januari 2011, www.rechtspraak.nl, ljn: BO3534
Uit bovenstaande volgt dat de uitspraak van de Hoge Raad in de zaak van Uni-Invest en Info Opleiders anders zou hebben geluid indien partijen hadden bedongen dat de huurovereenkomst in geval van faillissement tussentijds zou kunnen worden beëindigd. In dat geval zou de beëindiging namelijk hebben kunnen plaatsvinden op grond van dat beding en niet op grond van de Faillissementswet en zou Uni-Invest wel recht hebben gehad op schadevergoeding.
Het is voor een verhuurder aldus van cruciaal belang om een dergelijk beding van tussentijdse beëindiging in de huurovereenkomst op te nemen. Daaraan kan dan worden gekoppeld de bepaling dat de huurder gehouden is om alle schade, kosten en interesten die de verhuurder als gevolg van die (contractuele) tussentijdse beëindiging lijdt, inclusief aldus de eventuele leegstandschade, te vergoeden. Indien de huurder failliet gaat en de verhuurder op grond van een dergelijk beding de huurovereenkomst ontbindt, kan de curator niet onder een dergelijk schadebeding uit. Onder die omstandigheid zal een dergelijk beding aldus effectief kunnen zijn, maar let op, alleen indien de curator, op het moment van ontbinding door de verhuurder op grond van het contractuele beding, niet reeds op grond van zijn bevoegdheid uit de Faillissementswet de huurovereenkomst heeft opgezegd. Aldus zou gekscherend kunnen worden geconcludeerd dat in die context "het recht van de snelste" geldt.