Een verhuurder van een winkelcentrum moest genoegen nemen met een lagere huurprijs vanwege de windoverlast die huurders in het winkelcentrum ondervonden.
Wat was er aan de hand?
Rodamco heeft in Zoetermeer een winkelcentrum ontwikkeld, genaamd Spazio. Het winkelcentrum betreft een onoverdekte winkelgalerij, met daarboven een bouwkundige constructie in de vorm van een UFO. In 2005 is het winkelcentrum geopend. Enige tijd na de opening van het winkelcentrum heeft een aantal huurders van winkelruimte in Spazio, geklaagd bij Rodamco over abnormale windhinder. Ter illustratie, die windhinder zou zo erg zijn dat de regen "omhoog valt langs de gevels" en het winkelend publiek "uit zijn hemd waait", zo meldden de lokale kranten. In verband met windgevaar, dat wil zeggen bij windkracht 7 of hoger, is Spazio in de periode van januari 2007 tot en met augustus 2009 driemaal op last van de gemeente Zoetermeer gesloten geweest. Verder is bij één van de winkels tot drie keer toe bij harde wind een glazen toegangsdeur uit de sponning geblazen.
In totaal veertien winkeliers hebben een rechtszaak aanhangig gemaakt tegen Rodamco en huurprijsvermindering gevorderd. De kantonrechter heeft eind december 2007 een huurprijsvermindering toegewezen van 15% voor drie winkeliers die zijn gevestigd aan de westelijke ingang en die met name ook werden geconfronteerd met genotsbeperking door directe schade en overlast, en van 10% voor de overige huurders. Rodamco is tegen deze uitspraak in hoger beroep gekomen. Het gerechtshof laat de huurvermindering echter in stand, althans tot het moment waarop het gebrek is verholpen. Hangende de hoger beroepsprocedure is de windhinder namelijk door Rodamco verholpen, doordat zij door TNO gedane verbetervoorstellen heeft opgevolgd, in die zin dat inmiddels de hele winkelgalerij is overkapt en de westzijde is voorzien van een (bij harde wind) afsluitbare ingang. Dit alles is volledig gerealiseerd per eind mei 2010 waardoor er vanaf dan geen sprake meer is van abnormale windhinder.
Hoe kwam het gerechtshof tot zijn beslissing?
De eerste vraag die het Gerechtshof moest beantwoorden is of er sprake is van een gebrek. De algemene bepalingen bij de huurovereenkomsten melden daarover: "Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten." Volgens het gerechtshof is windhinder, waarover partijen het eens zijn dat daarvan sprake is, niet voldoende om te kunnen spreken van een gebrek. Er is echter meer aan de hand. Naar het oordeel van het gerechtshof is er namelijk genoegzaam komen vast te staan dat er met een zekere regelmaat sprake is geweest van (zeer) ernstige windhinder, die soms zelfs leidde tot windgevaar. Dit heeft ontegenzeggelijk geleid tot een genotsderving bij de huurders. Er is geen enkele aanwijzing dat deze staat en/of eigenschap van Spazio en van de daaraan gelegen winkelruimten aan huurders is toe te rekenen. Gelet hierop oordeelt het gerechtshof dat sprake is van een gebrek. Subsidiair beriep Rodamco zich op de navolgende exoneratieclausule in de algemene bepalingen: "Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst." Het gerechtshof maakt hier echter korte metten mee.
Rodamco heeft namelijk al in 2001 een windhinderonderzoek laten verrichten. TNO heeft toen in haar rapport gewaarschuwd en een aantal aanpassingen aan het ontwerp geadviseerd, welke aanbevelingen Rodamco echter niet volledig heeft uitgevoerd. Rodamco wist aldus reeds in 2001 van de windhindergevoeligheid van het winkelcentrum. Het gerechtshof komt tot het oordeel dat de door de abnormale windoverlast veroorzaakte genotsbeperking recht geeft op evenredige huurprijsvermindering. De door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering van 15% voor de drie eerder bedoelde huurders en 10% voor de overige huurders, wordt door het gerechtshof in overeenstemming geacht met de vastgestelde genotsvermindering.
Gerechtshof 's-Gravenhage, 30 augustus 2011, www.rechtspraak.nl, LJN:BR6281
Voor de invulling van het begrip gebrek zijn de afspraken die in de huurovereenkomst zijn gemaakt bepalend. In de veelal gebruikte ROZ-modellen is sprake van een subjectieve norm van de invulling van het begrip gebrek. Bij de interpretatie of er sprake is van een gebrek dient te worden gekeken naar wat de verhuurder heeft medegedeeld over het gehuurde en wat de huurder op grond van zijn eigen bevindingen mocht verwachten. Voor de huurder geldt dat hij er in ieder geval verstandig aan doet om een heldere omschrijving van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst op te nemen.
Voorts vermelden de algemene bepalingen winkelruimte volgens het ROZ-model uitdrukkelijk een onderzoeksplicht voor de huurder naar gebreken aan het gehuurde. Indien de huurder geen onderzoek doet en er komen na het sluiten van de huurovereenkomst gebreken tot uitdrukking die aan het licht zouden zijn gekomen indien de huurder wel onderzoek zou hebben gedaan, dan blijven die gebreken voor rekening van de huurder. Op die manier kunnen dus gebreken die de verhuurder niet kenbaar waren, via een naar de huurder afgewentelde onderzoeksplicht, voor rekening van de huurder komen. Voor een huurder is het verstandig om voor aanvang van de huurovereenkomst overeen te komen dat aan deze onderzoeksplicht is voldaan als een tussen partijen goedgekeurde deskundige het gehuurde - mede met het oog op de overeengekomen bestemming - aan een onderzoek onderwerpt. Een dergelijk onderzoek is ook voor verhuurder van belang. Mocht er inderdaad sprake zijn van een gebrek dan kunnen daarover op voorhand afspraken worden gemaakt om zo een gerechtelijke procedure te voorkomen.
13 oktober 2011