Symbiose Holding B.V. is eigenaar van een bedrijfspand. Symbiose biedt het bedrijfspand te koop en aan en raakt in gesprek met een potentiële koper, Haagse Wapeningcentrale B.V. (HWC). HWC geeft aan Symbiose te kennen dat de verdere onderhandelingen gevoerd zullen worden door haar makelaar.
De makelaar van HWC stuurt aan Symbiose een email met onder meer de navolgende tekst: "Bij dezen wil ik namens mijn opdrachtgever Haagse Wapenings Bedrijf bevestigen dat wij het bovengenoemde pand voor 398.000 k.k. kopen.", en: "Graag ontvang ik nog gegevens van het bovengenoemde pand." Vijf dagen later stuurt de makelaar van HWC aan Symbiose een E-mail met de mededeling dat zij inmiddels bezig zijn met de hypotheek aanvraag van HWC en verzoekt zij Symbiose om toezending van de concept-koopovereenkomst en om gegevens met betrekking tot de eigendomsoort van het onderpand.
Na twee weken zendt de notaris namens Symbiose aan de makelaar van HWC de concept-koopovereenkomst en benadrukt daarbij dat er in de koopovereenkomst geen financierings-voorbehoud is opgenomen omdat er geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen. De makelaar van HWC heeft vervolgens per E-mail bevestigd dat de inhoud van de koopovereenkomst akkoord is. In die zelfde email schrijft de makelaar van HWC ook: "Wel willen we graag vragen of er toch minimaal 2 weken ontbindende voorwaarden erin kan komen. Graag hoor ik of het mogelijk is, zo niet dan zie ik de aktes tegemoet."
De notaris heeft HWC vervolgens verzocht om op zijn kantoor te verschijnen om tot het ver-lijden van de akte van de levering over te gaan. HWC heeft de notaris daarop echter te kennen gegeven dat zij niet zal komen voor de ondertekening en dat zij heeft aangegeven dat de koop van het bedrijfspand niet door gaat. HWC geeft aan de financiering niet rond te hebben gekregen en dit aan de Symbiose te hebben doorgegeven. Ook de makelaar van HWC zou dit diverse keren hebben aangekaart volgens HWC.
De koop heeft geen doorgang gevonden. Symbiose heeft ruim een jaar later met een derde een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het bedrijfspand voor een koopprijs van € 360.000, kosten koper. Nog weer een jaar later heeft de levering plaats gevonden.
Na HWC in gebreke te hebben gesteld en de koopovereenkomst buitengerechtelijk te hebben ontbonden, heeft Symbiose HWC in rechte betrokken. Symbiose vordert in die procedure een verklaring voor recht dat tussen Symbiose en HWC een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het bedrijfspand tegen een koopsom van € 398.000 kosten koper, en dat Symbiose de koopovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden en HWC uit dien hoofde schadeplichtig is jegens Symbiose. Voorts vordert Symbiose veroordeling van HWC tot betaling van de contractuele boete van € 39.800, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, en veroordeling van HWC tot betaling van een aanvullende schadevergoeding van € 60.649, bestaande uit de vermindering van de koopprijs, doorbetaling vaste lasten en rente over de later ontvangen koopsom, eveneens vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Ten slotte vordert Symbiose om HWC te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
Symbiose stelt zich op het standpunt dat met de E-mail van de makelaar van HWC, waarin zij bevestigt dat HWC het bedrijfspand zal kopen, een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu overeenstemming bestond over de prijs en er een indicatie was van de termijn waarop de overdracht zou plaatsvinden. De makelaar was volgens Symbiose gerechtigd tot het sluiten van de koopovereenkomst namens HWC, omdat zij over een volmacht van HWC beschikte. Voor zover niet komt vast te staan dat de makelaar over een toereikende volmacht beschikte, stelt Symbiose dat HWC in dat geval bij haar de schijn heeft gewekt dat de makelaar over een toereikende volmacht beschikte. Indien moet worden aangenomen dat HWC geen schijn van volmachtverlening heeft gewekt, dan dient de makelaar als bode te worden gekwalificeerd, in die zin dat zij de wilsverklaring van HWC heeft overgebracht aan Symbiose. Ook in dat geval is een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen, aldus Symbiose.
De rechtbank heeft de vorderingen van Symbiose afgewezen, overwegende dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij (in dit geval) de aankoop van een onroerende zaak geen volmacht inhoudt aan de makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst, noch de schijn van bevoegdheid van de makelaar daarmee wordt gewekt. Indien de makelaar mededeelt dat de opdrachtgever instemt met (in dit geval) het bod van de verkoper, moet als uitgangspunt worden aanvaard dat de makelaar optreedt als bode van de opdrachtgever. De rechtbank sluit hiermee aan bij een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad van 26 juni 2009 (NJ 2010, 664), waarin de Hoge Raad dit principiële uitgangspunt had aangenomen in een soortgelijke casus.
De rechtbank overweegt verder nog dat de stelling van Symbiose dat door de makelaar de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid was gewekt, niet kan baten, omdat de makelaar niet gevolmachtigd was. Een beroep op gewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan alleen bescherming bieden tegen de onbevoegdheid van de vertegenwoordiger. De makelaar is echter niet opgetreden als vertegenwoordiger, maar als bode.
Tenslotte passeert de rechtbank de stelling van Symbiose dat de overeenkomst tot stand is gekomen, omdat de makelaar als bode de wilsverklaring van HWC correct heeft overgebracht. De rechtbank overweegt dat is komen vast te staan dat de makelaar zelfstandig heeft onderhandeld en berichten heeft opgesteld en doorgemaild aan Symbiose. Deze berichten betreffen aldus geen verklaring van HWC, waardoor de makelaar slechts als "doorgeefluik" heeft gefungeerd, en deze berichten aldus niet geacht kunnen worden de (eventuele) wilsverklaring van HWC te behelzen.
Rechtbank 's-Gravenhage, 2 maart 2011, www.rechtspraak.nl, LJN: BP7090
Indien een bemiddelend makelaar mededeelt dat de koop rond is, mag aldus niet worden aangenomen dat die makelaar een volmacht heeft, maar moet er van worden uitgegaan dat de makelaar slechts de bode is. Een potentiële koper of verkoper van een onroerende zaak, dient zich er van bewust te zijn dat de koopovereenkomst pas met zekerheid tot stand is gekomen als de wederpartij zelf met de koop heeft ingestemd.