Het Hof Arnhem heeft geoordeeld dat ook een professionele
verkoper onder omstandigheden een beroep kan doen op het tot nu toe slechts
voor particuliere geldende kopers en verkopers vereiste dat de overeenkomst tot
koop en verkoop van een onroerende zaak schriftelijk moet zijn vastgelegd,
zodat hij niet is gebonden aan mondelinge overeenstemming.
Wat was er aan de
hand?
De besloten vennootschap A is eigenaar van een landgoed. B,
een particulier, is in het voorjaar van 2010 onderhandelingen met A gaan voeren
over de koop van het landgoed. Deze onderhandelingen zijn uitgemond in een
bespreking tussen partijen op 16 september 2011, waarin partijen mondeling
verregaand overeenstemming hebben bereikt. Op 18 oktober 2011 heeft A aan B per
brief bevestigd dat er mondeling overeenstemming is bereikt en zijn de gemaakte
afspraken schriftelijk bevestigd. A heeft daarbij de definitieve versies van
een overeenkomst gevoegd. A heeft B verzocht om de brief "voor akkoord” te
ondertekenen en de overeenkomst, alsmede de kadastrale kaart, te paraferen en te
ondertekenen en per omgaande aan A te retourneren. B is niet overgegaan tot
ondertekening van de aanbiedingsbrief of de overeenkomsten omdat B, zo heeft B
mondeling aan A laten weten, een clausule met een financieringsvoorbehoud
opgenomen wilde hebben. Op 7 november 2011 heeft A een aangepaste aanbieding aan B gestuurd, met
financieringsvoorbehoud. Daarbij heeft A aangegeven dat de aanbieding tot
uiterlijk 18 november 2011 geldig is. Omdat A geen reactie had ontvangen op
haar brief van 7 november 2011 heeft A op 23 november 2011 telefonisch contact
opgenomen met B en B naar aanleiding van het vervolgens gevoerde gesprek
medegedeeld dat A zich vrij voelde de markt op te gaan met het landgoed,
hetgeen per brief van 1 december 2011 schriftelijk is bevestigd. Bij e-mailbericht
van 6 december 2011 heeft B aan A laten weten toch verder te gaan met het
landgoed en nog diezelfde week de overeenkomst te zullen retourneren. Eveneens
op 6 december 2011 heeft A per e-mail aan B laten weten dat de aanbieding al
enige tijd geleden is verlopen, dat zowel telefonisch als schriftelijk is
bevestigd dat partijen weer geheel vrij zijn ten opzichte van elkaar en dat A
in vergaande onderhandeling is met een potentiële koper van het landgoed. B is
van mening dat A aan de mondelinge overeenkomst is gebonden. A meent van niet.
B vordert nakoming in kort geding, op straffe van een dwangsom.
Hoe kwam de rechter
tot zijn beslissing?
De voorzieningenrechter wees de vordering van B af. B is
vervolgens in hoger beroep gegaan. Ook het hof stelt B in het ongelijk. Het hof
oordeelde dat B zich niet kan beroepen op de mondelinge overeenkomst, omdat B
had geweigerd om binnen een redelijke termijn de overeenkomst te ondertekenen
en te retourneren. Het hof meent dat een andere opvatting zou leiden tot de
onevenwichtigheid dat enerzijds de verkoper (A) gedurende langere tijd aan de
mondeling bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper (B)
gebondenheid kan uitstellen zo lang als hem belieft en zich aldus langdurig de
keuze voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte
overeenstemming wenst te houden. A heeft zich volgens het hof dan ook terecht
beroepen op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst.
Gerechtshof Arnhem, 30
oktober 2012, www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:GHARN:2012:BZ6245
In de wet is bepaald
dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk dient te worden aangegaan
indien de koper een particulier is. De wetgever heeft hiermee beoogd
eenduidigheid te bereiken over de vraag of en zo ja wanneer wilsovereenstemming
is bereikt. Deze wettelijke bepaling dient ter bijzondere bescherming van de
particuliere koper. In 2011 heeft de Hoge Raad deze bescherming uitgebreid en
geoordeeld dat ook een particuliere verkoper zich kan beroepen op het
schriftelijkheidsvereiste. Een professionele verkoper kan hier echter geen
beroep op doen en is aldus wel gebonden aan een mondelinge overeenkomst,
althans dit was het geval tot het onderhavige arrest van het Hof Arnhem. Het
Hof heeft deze regel van de Hoge Raad thans namelijk genuanceerd en meent dat
onder omstandigheden ook een professionele verkoper van een onroerende zaak niet
is gebonden aan een mondelinge overeenkomst.