De Hoge Raad heeft een maatstaf geformuleerd voor de
splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten van een huurovereenkomst die ziet
op meerdere ruimtes, die worden gebruikt als woonruimte, horeca en/of
winkelruimte en als kantoren en/of overige bedrijfsruimte. In het onderhavige
geval werd splitsing gelet op de omstandigheden van het geval niet mogelijk
geacht.
Wat was er aan de
hand?
De gemeente Rotterdam verhuurt sinds 1985 aan de coöperatieve werkgemeenschap Utopia U.A. (hierna: Utopia) een groot
gebouwencomplex in Rotterdam. Tot de statutaire doelstelling van Utopia behoort
het verlenen van faciliteiten voor het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak
van techniek en kunst en zij wil dat doel onder meer bereiken door het beheren
van het onderhavige complex waarin haar leden kunnen wonen en werken. Utopia
heeft de gebouwen als woon-werkobject in gebruik gekregen en heeft de gebouwen
met een lening van de gemeente daartoe geschikt gemaakt, welke lening de
gemeente heeft kwijtgescholden als vergoeding voor de door Utopia aan het
gebouw verrichte werkzaamheden. De huurovereenkomst ziet op meerdere ruimtes
die feitelijk grotendeels worden gebruikt als woonruimte (57,2%) dan wel als
horeca en/of winkelruimte (5%) en als kantoren en/of overige bedrijfsruimte
(29,2%). In de horeca en/of winkelruimte zijn een café en een restaurant
gevestigd.
Het complex is door partijen als één geheel beschouwd. De
huurprijs voor het gebouwencomplex bedroeg in augustus 2007, als gevolg van de
sedert 1 juli 1986 toegepaste contractuele indexering, € 15.125,29 per jaar
exclusief BTW.
In 2005 heeft de gemeente het complex laten taxeren "ten
behoeve van een huurprijsonderhandeling". Daaruit volgde dat de economische
huurprijs voor het gehuurde zou neerkomen op een bedrag van € 135.000 per jaar,
indien de verschillende ruimtes zelfstandig te verhuren zouden zijn. Een klein
jaar later heeft de gemeente middels een brief aan Utopia te kennen gegeven de
huurovereenkomst te willen splitsen teneinde (onder meer) duidelijkheid te verkrijgen
met betrekking tot het toepasselijke huurregime en biedt daartoe twee
mogelijkheden: (i) ofwel de gemeente gaat rechtstreeks met de afzonderlijke
gebruikers huurovereenkomsten aan, (ii) ofwel de gemeente gaat met Utopia
minimaal drie nieuwe huurovereenkomsten aan, één voor de woningen, één voor de
horeca en/of winkelruimtes en één voor de kantoren en/of overige
bedrijfsruimtes. In de brief heeft de gemeente ook aangegeven dat zij de huur
wil optrekken naar een marktconform niveau.
Omdat partijen niet tot overeenstemming konden komen, heeft de
gemeente de kantonrechter verzocht om een nadere huurprijs van het café en het
restaurant vast te stellen. De gemeente wilde de huurovereenkomst dus splitsen.
Het café en restaurant betreffen voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte
en voor dergelijke bedrijfsruimte biedt de wet de mogelijkheid om de
kantonrechter te verzoeken een deskundige te benoemen en een vordering tot
nadere huurprijsvaststelling in te dienen. De kantonrechter heeft het verzoek
van de gemeente toegewezen. In hoger beroep wordt de uitspraak van de
kantonrechter door het Hof âs-Gravenhage echter vernietigd. Het Hof achtte
splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde niet mogelijk. In
cassatie is de Hoge Raad het met het Hof eens.
Hoe kwam de rechter
tot zijn beslissing?
Naar het oordeel van het Hof zou splitsing van de
afzonderlijke onderdelen van het gehuurde te zeer afbreuk doen aan de
inrichting van het complex en aan hetgeen partijen destijds voor ogen stond,
namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de
doestelling van Utopia voor haar leden. Immers,
een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige
onderdelen wel en andere niet door de gemeente zouden kunnen worden opgezegd en
ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken
conform haar statutaire doelstelling
naar het oordeel van het Hof te zeer zou inperken. Nu de gemeente de
huurovereenkomst niet mag splitsen, kan niet worden vastgesteld welk huurregime
van toepassing is op de ruimtes die als café en restaurant worden gebruikt en
is voor de gemeente daarmee ook de mogelijkheid van de baan om huurverhoging te
bewerkstelligen voor dat deel van het gehuurde, via een verzoek tot nadere
vaststelling van de huurprijs aan de kantonrechter.
De Hoge Raad is het met
het Hof eens dat splitsing in dit geval niet mogelijk is. De Hoge Raad
overweegt dat de rechter voor de beantwoording van de vraag of in een geval
waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, splitsing van de
huurovereenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de
verschillende categorieën ruimten, acht dient te slaan op alle omstandigheden
van het geval, waaronder: