De kredietcrisis kan niet worden aangemerkt als een
onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de koopovereenkomst kan worden
ontbonden.
Wat was er aan de
hand?
A heeft een makelaarskantoor. Het makelaarskantoor huurt een
appartement van B. Op 25 september 2012 is het faillissement uitgesproken van
het makelaarskantoor. In 2007 zijn partijen in onderhandeling getreden over de
verkoop van het appartement door B aan A. Bij schriftelijke overeenkomst van 25
februari 2009 heeft B het appartement verkocht aan A voor de koopsom van €
640.000. De leveringsdatum is in de koopovereenkomst bepaald op 31 december
2009. A moet een waarborgsom betalen, die hij verbeurt bij wanprestatie.
Daarnaast verbeurt A na wanprestatie en ingebrekestelling een boete van drie
promille van de koopsom voor iedere dag dat hij in gebreke is na te komen. In
de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde van tijdige financiering van
de koopsom doorgehaald.
Op 31 december 2009 heeft geen levering van het appartement
plaatsgevonden. De levering is uitgesteld tot 1 april 2010. Vervolgens is de
levering op verzoek van A en in overleg tussen partijen uitgesteld tot 1 april
2011 aangezien A de financiering van de koopprijs niet rond kon krijgen. Ook op
1 april 2011 vindt echter geen levering plaats. Bij deurwaardersexploot van 6 december 2011 wordt A door B
in gebreke gesteld waarbij A een termijn van acht dagen wordt gegeven om al
zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. A komt niet na. B
stelt dat A toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
In rechte vordert B kort samengevat (i) veroordeling van A tot het betalen van
de koopprijs van € 640.000, (ii) A te bevelen medewerking te verlenen aan het
verlijden van de leveringsakte, (iii) A te veroordelen tot het betalen aan B
van de door A verbeurde boete van € 1.920 per dag, zijnde drie promille van de
overeengekomen koopsom, voor iedere dag dat A het verkochte niet zal hebben
afgenomen, te rekenen vanaf 15 december 2011 tot aan de dag van de levering en
(iv) veroordeling van A in de kosten van de procedure.
A doet een beroep op onvoorziene omstandigheden en verzoekt
de rechtbank om de koopovereenkomst te ontbinden, onder de vaststelling dat A
aan B € 3.000 zal betalen. Die onvoorziene omstandigheid zou zijn gelegen in de
kredietcrisis die het voor A onmogelijk heeft gemaakt om de koopsom
gefinancierd te krijgen. Deze onmogelijkheid is volgens A mede veroorzaakt
doordat, hoewel tussen partijen reeds overeenstemming was bereikt over de koop
en verkoop van het appartement, het sluiten van de koopovereenkomst tweemaal op
verzoek van B is uitgesteld. Ten tijde van het bereiken van overeenstemming
over de koop en verkoop, volgens A medio 2008, was hij namelijk nog wel in
staat om het appartement te financieren. Subsidiair verzoekt A dat de
contractuele boete op nihil zal worden gesteld.
Hoe kwam de rechter
tot zijn beslissing?
De wet bepaalt dat de rechter een overeenkomst (geheel of
gedeeltelijk) kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van
dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag
verwachten. De ontbinding wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden
krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen
voor rekening komen van degene die zich erop beroept. De rechter overweegt dat
hieruit volgt dat de rechter zich terughoudend dient op te stellen, zodat
alleen omstandigheden die echt uitzonderlijk zijn, als "onvoorzien” zijn aan te
merken. De vraag die beantwoord moet worden is dus of de kredietcrisis een
onvoorziene omstandigheid is, zodanig dat B zich op grond van de redelijkheid
en billijkheid wijziging van de contractuele relatie moet laten welgevallen.
Dit is volgens de rechtbank niet het geval. De rechtbank motiveert dit als
volgt. Het is een feit van algemene bekendheid dat de economie in het algemeen,
en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder, aan schommelingen onderhevig is.
Wanneer de economie verslechtert kan dan ook niet worden gesproken van een
echte uitzonderlijke situatie, ook niet als de economie in hevige mate
verslechtert. De kredietcrisis is daarom niet te kenschetsen als onvoorzien. De
vorderingen van B tot betaling van de koopsom en tot het verlenen van
medewerking aan de levering worden toegewezen.
De boete, die berekend tot de dag van het vonnis inmiddels €
685.520 bedraagt, wordt door de rechtbank gematigd tot € 343.680. De rechtbank
overweegt daartoe dat A is aan te merken als professionele partij aangezien hij
makelaar is. A diende zich daarom bij het sluiten van de koopovereenkomst ten
volle bewust te zijn dat hij met B is overeengekomen dat deze bij niet tijdige
nakoming van zijn kant betaling van de boete van € 1.920 per dag kon vorderen.
Vervolgens heeft A zelf afgezien van een financieringsvoorbehoud in de
koopovereenkomst. Hoewel het vorenstaande op zichzelf geen argumenten oplevert
die pleiten voor matiging van de boete, matigt de rechtbank de boete toch tot
een bedrag van € 343.680 omdat de rechtbank van oordeel is dat de boete niet in
een redelijke verhouding staat tot de omvang van de schade, die door de
rechtbank is becijferd op een bedrag van € 115.000.
Rechtbank Amsterdam, 5
december 2012, www.rechtspraak.nl, LJN:BY7459
De rechtbank Amsterdam
meent in deze uitspraak dat de kredietcrisis niet als onvoorziene omstandigheid
kan worden aangemerkt. De vraag is of een kredietcrisis inderdaad zo voorzienbaar
is als de rechtbank Amsterdam motiveert in haar vonnis. Rechters in Spanje,
Italië en Portugal dachten daar in vonnissen uit respectievelijk 1940, 1948 en 1975
anders over. Hoe het ook zij, inmiddels mogen de gevolgen van de huidige
kredietcrisis toch wel als algemeen bekend worden verondersteld, zodat het bij
overeenkomsten die heden ten dage worden gesloten naar alle waarschijnlijkheid
in elk geval niet meer mogelijk zal zijn voor een contractspartij om zich op de
kredietcrisis als onvoorziene omstandigheid te beroepen. Indien echter een
deugdelijk financieringsvoorbehoud wordt opgenomen, zou een dergelijk beroep
ook niet nodig hoeven te zijn.
13 mei 2013