De kredietcrisis als onvoorziene omstandigheid?


De kredietcrisis kan niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de koopovereenkomst kan worden ontbonden. 

Wat was er aan de hand?
A heeft een makelaarskantoor. Het makelaarskantoor huurt een appartement van B. Op 25 september 2012 is het faillissement uitgesproken van het makelaarskantoor. In 2007 zijn partijen in onderhandeling getreden over de verkoop van het appartement door B aan A. Bij schriftelijke overeenkomst van 25 februari 2009 heeft B het appartement verkocht aan A voor de koopsom van € 640.000. De leveringsdatum is in de koopovereenkomst bepaald op 31 december 2009. A moet een waarborgsom betalen, die hij verbeurt bij wanprestatie. Daarnaast verbeurt A na wanprestatie en ingebrekestelling een boete van drie promille van de koopsom voor iedere dag dat hij in gebreke is na te komen. In de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde van tijdige financiering van de koopsom doorgehaald.
Op 31 december 2009 heeft geen levering van het appartement plaatsgevonden. De levering is uitgesteld tot 1 april 2010. Vervolgens is de levering op verzoek van A en in overleg tussen partijen uitgesteld tot 1 april 2011 aangezien A de financiering van de koopprijs niet rond kon krijgen. Ook op 1 april 2011 vindt echter geen levering plaats. Bij deurwaardersexploot van 6 december 2011 wordt A door B in gebreke gesteld waarbij A een termijn van acht dagen wordt gegeven om al zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. A komt niet na. B stelt dat A toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. In rechte vordert B kort samengevat (i) veroordeling van A tot het betalen van de koopprijs van € 640.000, (ii) A te bevelen medewerking te verlenen aan het verlijden van de leveringsakte, (iii) A te veroordelen tot het betalen aan B van de door A verbeurde boete van € 1.920 per dag, zijnde drie promille van de overeengekomen koopsom, voor iedere dag dat A het verkochte niet zal hebben afgenomen, te rekenen vanaf 15 december 2011 tot aan de dag van de levering en (iv) veroordeling van A in de kosten van de procedure.
A doet een beroep op onvoorziene omstandigheden en verzoekt de rechtbank om de koopovereenkomst te ontbinden, onder de vaststelling dat A aan B € 3.000 zal betalen. Die onvoorziene omstandigheid zou zijn gelegen in de kredietcrisis die het voor A onmogelijk heeft gemaakt om de koopsom gefinancierd te krijgen. Deze onmogelijkheid is volgens A mede veroorzaakt doordat, hoewel tussen partijen reeds overeenstemming was bereikt over de koop en verkoop van het appartement, het sluiten van de koopovereenkomst tweemaal op verzoek van B is uitgesteld. Ten tijde van het bereiken van overeenstemming over de koop en verkoop, volgens A medio 2008, was hij namelijk nog wel in staat om het appartement te financieren. Subsidiair verzoekt A dat de contractuele boete op nihil zal worden gesteld.            

Hoe kwam de rechter tot zijn beslissing?
De wet bepaalt dat de rechter een overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De ontbinding wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. De rechter overweegt dat hieruit volgt dat de rechter zich terughoudend dient op te stellen, zodat alleen omstandigheden die echt uitzonderlijk zijn, als "onvoorzien” zijn aan te merken. De vraag die beantwoord moet worden is dus of de kredietcrisis een onvoorziene omstandigheid is, zodanig dat B zich op grond van de redelijkheid en billijkheid wijziging van de contractuele relatie moet laten welgevallen. Dit is volgens de rechtbank niet het geval. De rechtbank motiveert dit als volgt. Het is een feit van algemene bekendheid dat de economie in het algemeen, en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder, aan schommelingen onderhevig is. Wanneer de economie verslechtert kan dan ook niet worden gesproken van een echte uitzonderlijke situatie, ook niet als de economie in hevige mate verslechtert. De kredietcrisis is daarom niet te kenschetsen als onvoorzien. De vorderingen van B tot betaling van de koopsom en tot het verlenen van medewerking aan de levering worden toegewezen.
De boete, die berekend tot de dag van het vonnis inmiddels € 685.520 bedraagt, wordt door de rechtbank gematigd tot € 343.680. De rechtbank overweegt daartoe dat A is aan te merken als professionele partij aangezien hij makelaar is. A diende zich daarom bij het sluiten van de koopovereenkomst ten volle bewust te zijn dat hij met B is overeengekomen dat deze bij niet tijdige nakoming van zijn kant betaling van de boete van € 1.920 per dag kon vorderen. Vervolgens heeft A zelf afgezien van een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Hoewel het vorenstaande op zichzelf geen argumenten oplevert die pleiten voor matiging van de boete, matigt de rechtbank de boete toch tot een bedrag van € 343.680 omdat de rechtbank van oordeel is dat de boete niet in een redelijke verhouding staat tot de omvang van de schade, die door de rechtbank is becijferd op een bedrag van € 115.000.

Rechtbank Amsterdam, 5 december 2012, www.rechtspraak.nl, LJN:BY7459

De rechtbank Amsterdam meent in deze uitspraak dat de kredietcrisis niet als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt. De vraag is of een kredietcrisis inderdaad zo voorzienbaar is als de rechtbank Amsterdam motiveert in haar vonnis. Rechters in Spanje, Italië en Portugal dachten daar in vonnissen uit respectievelijk 1940, 1948 en 1975 anders over. Hoe het ook zij, inmiddels mogen de gevolgen van de huidige kredietcrisis toch wel als algemeen bekend worden verondersteld, zodat het bij overeenkomsten die heden ten dage worden gesloten naar alle waarschijnlijkheid in elk geval niet meer mogelijk zal zijn voor een contractspartij om zich op de kredietcrisis als onvoorziene omstandigheid te beroepen. Indien echter een deugdelijk financieringsvoorbehoud wordt opgenomen, zou een dergelijk beroep ook niet nodig hoeven te zijn.

13 mei 2013