Een verhuurder kon het huurcontract met een huurder niet ontbinden ondanks dat de huurder jarenlang het huurcontract geschonden had voor wat betreft het verbod van onderhuur dan wel de overeengekomen bestemming, omdat de verhuurder zelf zijn klachtplicht had geschonden.
Wat was er aan de hand?
Verhuurder (A) verhuurt sinds 1986 bedrijfsruimte aan huurder (B). In 1998 hebben partijen een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde. Daarin is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als hakkenbar/schoenmakerij. In 1999 heeft B een overeenkomst tot het gezamenlijk gebruik van bedrijfsruimte" gesloten met H&R Smith Amsterdam B.V., welke vennootschap een franchiseketen van kledingreparatiebedrijven exploiteert onder de naam "De Gouden Schaar". Partijen hebben afgesproken het gehuurde met elkaar te gaan delen, in ruil waarvoor H&R Smith maandelijks een vergoeding betaalt aan B.
Bij brief van 8 juli 2010 heeft A aan B geschreven dat de huurovereenkomst wordt beëindigd omdat sprake is van verboden onderverhuur aan de Gouden Schaar en omdat het gehuurde in strijd met de bestemming als kledingreparatiebedrijf wordt gebruikt. De ontruiming wordt aangezegd tegen 1 oktober 2010. B protesteert tegen de aangekondigde beëindiging van de huur. A vordert vervolgens bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. A legt aan haar vordering ten grondslag dat B wanprestatie pleegt door het gehuurde zonder toestemming of medeweten van A onder te verhuren en door het gehuurde niet conform de contractuele bestemming te gebruiken.
Hoe kwam de kantonrechter tot zijn beslissing?
De kantonrechter overweegt dat A heeft erkend dat zij al jarenlang wist dat in het gehuurde niet alleen een schoenmakerij werd geëxploiteerd maar ook een kledingreparatiebedrijf. A kwam regelmatig in het gehuurde en trof dan niet alleen A die zich met de schoenmakerij bezig hield, maar ook de eigenaar van het kledingreparatiebedrijf die doende was met de reparatie van kleding. Voorts was de gevel van het gehuurde voorzien van een bord van "De Gouden Schaar". De kantonrechter is van mening dat A haar klachtplicht heeft geschonden. Als A al die jaren al niet wist dat sprake was van onderhuur, wist zij in elk geval wel dat sprake was van overtreding van de overeengekomen bestemming en dat een deel van het gehuurde door De Gouden Schaar werd gebruikt voor kledingreparatie werkzaamheden. Het had onder de gegeven omstandigheden op de weg gelegen van A om bij B, die A regelmatig sprak en met wie de verstandhouding goed was, kort nadat het kledingreparatiebedrijf zijn intrek in het gehuurde had genomen, te informeren op welke basis het kledingreparatiebedrijf in het gehuurde gevestigd was en daartegen te protesteren. Door dit gedurende bijna twaalf jaar niet te doen heeft A zijn klachtplicht verzaakt en verliest A de rechten en bevoegdheden en vorderingen die hem op grond van de gebrekkigheid ten dienste stonden, althans moet er vanuit worden gegaan dat de tekortkoming niet zodanig ernstig is dat deze de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij komt dat B, die thans zestig jaar oud is en al vijfentwintig jaar zijn schoenmakerij vanuit het gehuurde exploiteert en daar een vaste klantenkring heeft opgebouwd, door een ontbinding van de huurovereenkomst zwaar getroffen zou worden, terwijl A zijn stelling dat de onderverhuur nadelig is voor hem, nauwelijks heeft onderbouwd. De vordering van A tot ontbinding wordt aldus afgewezen.
Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, 5 oktober 2011, LJN:BU9707
Uit deze uitspraak volgt dat een verhuurder bij overtreding van de huurovereenkomst tijdig actie dient te ondernemen richting de huurder, om te voorkomen dat een rechter in geval van een vordering tot ontbinding wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zou oordelen dat de klachtplicht is geschonden en de vordering op grond daarvan moet worden afgewezen. Daarbij zij wel opgemerkt dat in deze zaak het er wel erg dik boven op lag dat de verhuurder zocht naar een reden voor ontbinding. De verhuurder had al in december 2006 tevergeefs geprobeerd de huur op te zeggen en de huurder aangeboden te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst met een kortere huurtermijn. Ook heeft er zonder resultaat overleg plaatsgevonden tussen partijen over verplaatsing van de onderneming van de huurder naar een andere, van derden te huren, winkelruimte, waarbij de verhuurder aanbood een vergoeding voor de verhuiskosten te betalen. Volgens de huurder zou de verhuurder een aanbod hebben ontvangen voor verkoop van het gehuurde aan een projectontwikkelaar en daarom van hem af willen.
13 februari 2012