Wat was er aan de hand?
Een verhuurder verhuurde bedrijfsruimte in Den Haag aan een huurder voor de maandelijks vooruit te betalen huurprijs van € 870,15. Vanwege een achterstand in de betaling van de huur ter hoogte van € 1.761,50 (maanden oktober 2009 en januari 2010 plus de in totaal vanaf augustus 2009 tot en met juni 2010 niet betaalde huurverhogingen), heeft de verhuurder de kantonrechter verzocht de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen het ge-huurde te ontruimen.
Hangende de procedure heeft de huurder de achterstallige huur, op een bedrag van € 147,20 ter zake van huurverhogingen na, voldaan. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst echter ontbonden en de huurder veroordeeld tot ontruiming. De huurder is in hoger beroep gegaan. Het Gerechtshof heeft het vonnis van de kantonrechter echter bekrachtigd.
Hoe kwam het hof tot zijn beslissing?
In hoger beroep brengt de verhuurder de navolgende verwijten jegens de huurder naar voren ten aanzien van zijn betalingsgedrag: het in het geheel niet betalen van enkele maanden huur respectievelijk huurverhoging (1) en het overigens stelselmatig niet tijdig betalen, dat wil zeggen niet vóór de eerste dag van de maand (2).
De huurder heeft zich hiertegen verweerd door een beroep te doen op opschorting in verband met gesteld achterstallig onderhoud, maar hij heeft nagelaten duidelijk te maken wanneer hij welke betaling heeft opgeschort in verband met welk gebrek. Uit de stellingen van de huurder maakt het hof in elk geval op dat het beroep op opschorting uitsluitend ziet op de in het geheel niet betaalde huurtermijnen en -verhogingen (verwijt 1) en dus niet (mede) op de keren dat wel betaald is doch niet tijdig (verwijt 2). Dat de te late betaling ook verband houdt met opschorting acht het hof ook niet aannemelijk, aangezien het weinig zin heeft om een betaling telkens enkele dagen tot weken op te schorten als het doel is de verhuurder tot herstelwerkzaamheden te bewegen, terwijl door uiteindelijk steeds wel te betalen ook geen compensatie voor (vermeend) verminderd huurgenot wordt bereikt.
Het voorgaande is van belang omdat ook volgens het eigen betalingsoverzicht van de huurder stelselmatig te laat is betaald. Dit varieert van een paar dagen te laat tot ruim een maand te laat. Nu de huurder volgens zijn eigen betalingsoverzicht in de twintig maanden durende periode van januari 2009 tot augustus 2010 slechts vier keer op tijd heeft betaald en maar liefst acht keer minstens twee weken te laat (waarvan vier keer zelfs meer dan vier weken te laat) kon de verhuurder naar het oordeel van het hof reeds op deze grond ontbinden. Het hof kent daarbij belang toe aan de al in de procedure bij de kantonrechter door de verhuurder gememoreerde en door de huurder onvoldoende (gemotiveerd) weersproken huurachterstanden in het verleden.
Gerechtshof 's-Gravenhage 1 december 2011, www.rechtspraak.nl, LJN:BU7183
De wet bepaalt dat de rechter een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak kan ontbinden op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. In zijn algemeenheid geldt dat ontbinding alleen mogelijk is bij wezenlijke tekortkomingen. De tekortkoming mag niet van geringe betekenis zijn en moet de ontbinding rechtvaardigen. Of een tekortkoming van te geringe betekenis is om ontbinding te rechtvaar-digen, hangt af van de omstandigheden van het geval. In dit geval, waarbij regelmatig sprake was van tekortkomingen, maar van betrekkelijk geringe betekenis (de huurder betaalde de huur wel, maar meestal te laat) oordeelde het hof dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst diende te leiden. Huurders aldus opgelet. En verhuurders, zorg dat u nauwkeurig bijhoudt wanneer huurtermijnen niet tijdig zijn voldaan indien u overweegt de rechter te verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden vanwege stelselmatig te late betaling van de huur. Daarbij geldt dat verwijzing naar deze uitspraak ook als pressiemiddel zou kunnen worden ingezet om een slecht betalende huurder tot tijdige betaling te bewegen.
9 december 2011