Splitsing van de gemengde huurovereenkomst

---

De Hoge Raad heeft een maatstaf geformuleerd voor de splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten van een huurovereenkomst die ziet op meerdere ruimtes, die worden gebruikt als woonruimte, horeca en/of winkelruimte en als kantoren en/of overige bedrijfsruimte. In het onderhavige geval werd splitsing gelet op de omstandigheden van het geval niet mogelijk geacht.

Wat was er aan de hand?
De gemeente Rotterdam verhuurt sinds 1985 aan de coöperatieve werkgemeenschap Utopia U.A. (hierna: Utopia) een groot gebouwencomplex in Rotterdam. Tot de statutaire doelstelling van Utopia behoort het verlenen van faciliteiten voor het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak van techniek en kunst en zij wil dat doel onder meer bereiken door het beheren van het onderhavige complex waarin haar leden kunnen wonen en werken. Utopia heeft de gebouwen als woon-werkobject in gebruik gekregen en heeft de gebouwen met een lening van de gemeente daartoe geschikt gemaakt, welke lening de gemeente heeft kwijtgescholden als vergoeding voor de door Utopia aan het gebouw verrichte werkzaamheden. De huurovereenkomst ziet op meerdere ruimtes die feitelijk grotendeels worden gebruikt als woonruimte (57,2%) dan wel als horeca en/of winkelruimte (5%) en als kantoren en/of overige bedrijfsruimte (29,2%). In de horeca en/of winkelruimte zijn een café en een restaurant gevestigd.

Het complex is door partijen als één geheel beschouwd. De huurprijs voor het gebouwencomplex bedroeg in augustus 2007, als gevolg van de sedert 1 juli 1986 toegepaste contractuele indexering, € 15.125,29 per jaar exclusief BTW.

In 2005 heeft de gemeente het complex laten taxeren "ten behoeve van een huurprijsonderhandeling". Daaruit volgde dat de economische huurprijs voor het gehuurde zou neerkomen op een bedrag van € 135.000 per jaar, indien de verschillende ruimtes zelfstandig te verhuren zouden zijn. Een klein jaar later heeft de gemeente middels een brief aan Utopia te kennen gegeven de huurovereenkomst te willen splitsen teneinde (onder meer) duidelijkheid te verkrijgen met betrekking tot het toepasselijke huurregime en biedt daartoe twee mogelijkheden: (i) ofwel de gemeente gaat rechtstreeks met de afzonderlijke gebruikers huurovereenkomsten aan, (ii) ofwel de gemeente gaat met Utopia minimaal drie nieuwe huurovereenkomsten aan, één voor de woningen, één voor de horeca en/of winkelruimtes en één voor de kantoren en/of overige bedrijfsruimtes. In de brief heeft de gemeente ook aangegeven dat zij de huur wil optrekken naar een marktconform niveau.

Omdat partijen niet tot overeenstemming konden komen, heeft de gemeente de kantonrechter verzocht om een nadere huurprijs van het café en het restaurant vast te stellen. De gemeente wilde de huurovereenkomst dus splitsen. Het café en restaurant betreffen voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte en voor dergelijke bedrijfsruimte biedt de wet de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken een deskundige te benoemen en een vordering tot nadere huurprijsvaststelling in te dienen. De kantonrechter heeft het verzoek van de gemeente toegewezen. In hoger beroep wordt de uitspraak van de kantonrechter door het Hof ’s-Gravenhage echter vernietigd. Het Hof achtte splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde niet mogelijk. In cassatie is de Hoge Raad het met het Hof eens.

Hoe kwam de rechter tot zijn beslissing?
Naar het oordeel van het Hof zou splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde te zeer afbreuk doen aan de inrichting van het complex en aan hetgeen partijen destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doestelling van Utopia voor haar leden. Immers, een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken conform haar statutaire doelstelling  naar het oordeel van het Hof te zeer zou inperken. Nu de gemeente de huurovereenkomst niet mag splitsen, kan niet worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is op de ruimtes die als café en restaurant worden gebruikt en is voor de gemeente daarmee ook de mogelijkheid van de baan om huurverhoging te bewerkstelligen voor dat deel van het gehuurde, via een verzoek tot nadere vaststelling van de huurprijs aan de kantonrechter.

De Hoge Raad is het met het Hof eens dat splitsing in dit geval niet mogelijk is. De Hoge Raad overweegt dat de rechter voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, splitsing van de huurovereenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, acht dient te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder:

• het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan;
• het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt;
• de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik;
• de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

De Hoge Raad licht daarbij toe dat gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt.

Hoge Raad, 10 augustus 2012, www.rechtspraak.nl, LJN: BW6737

Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat het afhankelijk is van de omstandigheden van het geval of splitsing van een gemengde huurovereenkomst in afzonderlijke categorieën huurovereenkomsten mogelijk is. Dit geeft onduidelijkheid ten aanzien van de mogelijkheden van huurverhoging. Immers, indien niet kan worden vastgesteld dat op een bepaalde ruimte bijvoorbeeld het huurregime van de voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte) van toepassing is, kan de verhuurder ook geen gebruik maken van de mogelijkheden die de wet voor dat huurregime biedt ten aanzien van een nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter. Het is daarom voor een verhuurder raadzaam om in geval van een gemengde huur, voor de ruimtes die door de huurder mogelijk gebruikt gaan worden als 290-bedrijfsruimte, bij aanvang van de huur aparte huurovereenkomsten te sluiten.

9 oktober 2012